בראיון ל-Chiportal אומר אלחנן רוזנהיים, מנכ”ל פרופימקס, העוסקת בהשקעות נדל”ן בחו”ל כבר למעלה מ-20 שנה: “כשאני רואה את הכותרות והפרסומים ש”עכשיו הזמן להשקיע” אני רק יכול לחזור ולומר למשקיעים “היזהרו”….”חשוב מאוד להשקיע עם חברות שעברו משברים כלכליים עולמיים קודמים והוכיחו מחויבות לאינטרסים של המשקיעים שלהם. לצערי, בדיוק כמו במשברים קודמים, יהיו חברות שייעלמו עם כספי המשקיעים שנתנו בהם אמון”. לפניכם הראיון המלא עם אלחנן רוזנהיים:
1. כיצד השפיע משבר הקורונה על תחום ההשקעות הפיננסיות, איך משקיעים בזמן משבר?
שוק משברי הוא התקופה הטובה ביותר להשקעות, למנהלי השקעות שיודעים לבחור ולנהל השקעות במקצועיות ובמומחיות, בעיקר כאלו שעברו בשלום משברים כלכליים עולמיים קודמים ורכשו ניסיון בניהול השקעות בתקופת משבר.
זו תקופה אתגרית בה החובה הראשונה שלנו היא לדאוג לאינטרסים של המשקיעים שלנו בהשקעות הפעילות, ובמקביל, להיות ערים ומוכנים להזדמנויות שהמצב החדש מעמיד בפנינו.
במקרה שלנו, הגענו למשבר הקורונה מוכנים, לא כי ידענו שיגיע משבר בריאותי בקנה מידה גדול כזה, אלא כי אנחנו למודי נסיון רב מהמשבר הפיננסי הגלובלי של 2008, ומאז אנו פועלים באופן שונה ומותאם. זאת בנוסף לכך שידענו כי אנחנו בתקופה ארוכה של צמיחה כלכלית – הארוכה ביותר בהיסטוריה המודרנית. לכן, בשנים האחרונות נהגנו בשמרנות ובזהירות רבה יותר, מתוך הבנה שאנו עומדים בפני שינוי מגמה.
על מנת להצליח בהשקעות בשוק משברי, צריך הרבה מאוד ניסיון וידע מקצועי. היכרות עמוקה בסוגי הנכסים ובאזורי ההשקעה. כשאני רואה את הכותרות והפרסומים ש”עכשיו הזמן להשקיע” אני רק יכול לחזור ולומר למשקיעים “היזהרו”. נכון, עכשיו הזמן להשקיע, אבל צריך לדעת איך ואיפה, ורק עם גוף מקצועי ואמין. חשוב מאוד להשקיע עם חברות שעברו משברים כלכליים עולמיים קודמים והוכיחו מחויבות לאינטרסים של המשקיעים שלהם. לצערי, בדיוק כמו במשברים קודמים, יהיו חברות שייעלמו עם כספי המשקיעים שנתנו בהם אמון.
2. האם השקעות נדל”ניות בחו”ל עדיין כדאיות?
מעל ל-50% מהעושר העולמי מושקע בנדל”ן, וזה לא כולל את הבתים הפרטיים שאנו גרים בהם. אם בעבר דובר על שלושת אפיקי ההשקעה העיקריים: מניות, אג”ח והשקעות אלטרנטיביות, בעשורים האחרונים החלוקה העיקרית היא מניות, אג”ח, נדל”ן והשקעות אלטרנטיביות. נדל”ן חייב להיות בכל תיק השקעות של משקיע שרוצה לפזר את השקעותיו בנכסים שאינם קורלטיביים, על מנת להגן על נכסיו. ההבדל המהותי בהשקעות בשוק ההון והשקעות פריווט אקוויטי הוא הידע והניסיון של מנהלי ההשקעות וההיכרות עם המרכיבים היסודיים של ההשקעה – הוא קריטי תמיד. אך דווקא בתקופה של משבר כלכלי הוא הרבה יותר חשוב והמחקרים מראים שמנהלים מנוסים, שידעו לנווט את ההשקעות לחוף מבטחים בעתות משבר, מצליחים להניב תשואה שנתית עודפת משמעותיות ממנהלים שאין להם ניסיון זה.
לכן לא רק שההשקעה כעת היא כדאית. אם היא תיעשה עם מנהלים ישרי דרך, שהאינטרסים של המשקיעים חשובים להם (ולא העמלות שהם גוזרים לעצמם), תקופה זו – אני מאמין – תניב להם תשואות גבוהות במיוחד כפי שהצלחנו להניב למשקיעים שלנו אחרי המשבר העולמי של 2008.
3. לאור הקיצוץ הצפוי בשטחי משרדים האם נכון כיום לרכוש משרדים?
רבים מאיתנו התרגלו לעבוד מהבית בתקופה האחרונה ויחד עם זאת, במחקר שנעשה בארה”ב בנושא של העדפה של העבודה מהבית, רק 15% מהנשאלים העדיפו להמשיך לעבוד מהבית. מוקדם להספיד את ענף המשרדים! הוא ישתנה, אבל לא ייעלם. יש לזכור שבשני העשורים האחרונים שטח המשרד לעובד הצטמצם בצורה דרסטית בזכות הטכנולוגיה והמעבר ל-open space. היום, בגלל דרישות הריחוק החברתי, המגמה מתהפכת והשטח פר עובד דווקא גדל. במשרדי פרופימקס, הפרדנו עובדים שישבו קרוב מדי, ולכן המרנו חלק מחדרי הישיבות שלנו למשרדי עובדים. הריחוק החברתי חייב אותנו דווקא להגדיל את שטחי המשרד.
אני מאמין שתהיה בעיה גדולה בנכסי משרדים בערים הגדולות, אליהן מגיעים בתחבורה ציבורית, במיוחד בניני משרדים רבי קומות. נכסים אלו, בהערכה גסה, הפסידו בשבועות האחרונים כ-40% מערכם. אך דווקא בניני משרדים בפריפריה, אליהם מגיעים ברכב פרטי, בעלי מספר קומות שבהם עליה במדרגות היא אופציה, יזכו לעדנה רבה ושוויים עשוי אף לעלות.
4. באילו מגזרים נמצאות הזדמנויות ההשקעה הבאות?
תשובה חד משמעית לגבי מגזרים, אני חושש שעלולה להטעות. גם במגזרים שאנו נמצאים בהם והם כמעט “חסינים” בפני משברים כלכלים, ומגלים חסינות במיוחד במשבר הקורונה, כמו למשל השקעות במבנים לוגיסטיים, שאנו משקיעים בהם כבר מ-2002, זה עדיין לא אומר שאי אפשר להפסיד בהם. חייבים לבחון היטב את הפנדמנטלס של ההשקעה, לבנות ולנהל נכון את ההשקעה.
בעשור האחרון חלה אצלנו מגמה של מימוש השקעות רבות שהיו לנו במרכזי קניות ומסחר והעברת מרכז הכובד להשקעה במרכזים לוגיסטיים. ראינו את המגמות האלו בשוק הנדל”ן, והמשקיעים שלנו זכו לראות ברכה רבה מהחלטה זו.
אנו משקיעים במולטיפמילי כבר מ-2002 (מקבצי דיור ציבורי), במשבר העולמי של 2008 לא הפסדנו באף השקעה כזו. היום השקעה בסקטור זה נראית כהשקעה טובה, אבל גם בשוק זה יהיו משקיעים שיפסידו כסף רב. מולטיפמילי אינו שם נרדף להשקעות מוצלחות, יש פרמטרים רבים להצלחה גם בסוג זה של השקעה.
מאז פרוץ משבר הקורונה, השקענו כבר בשתי השקעות של נכסים בתחום מדעי החיים ( Life Science) . זהו סקטור צומח שאני מאמין שיגלה את עוצמתו במיוחד בעת הזאת.
5. איך אתם מאתרים יעדים מתאימים להשקעה ומי מחליט היכן להשקיע
איתור יעדי ההשקעה וההשקעות שאנחנו בוחרים מתחיל הרבה לפני שהעסקה עצמה נמצאת על הפרק. אנחנו בוחנים מערכת יחסים עם שותף לטווח ארוך, לפני שאנחנו בודקים השקעה כזו או אחרת. לאורך 22 השנים האחרונות, בדקנו מעל ל-1,000 חברות נדל”ן אך יש לנו הסכמי שיתוף פעולה אסטרטגיים רק עם 17 מהם. תהליך הבדיקה לוקח לנו בין 6-9 חודשים. השותפים האסטרטגיים שלנו בוחנים קרוב לעשרת אלפים השקעות בשנה. רק השקעות המאושרות ע”י וועדת ההשקעות של השותפים שלנו מגיעות לוועדת ההשקעות שלנו, ואנחנו נצטרף אליהן, לצד משקיעים מקומיים של השותפים שלנו, חלקם גופים מוסדיים מרחבי העולם. זאת רק אם כל חברי הועדה יאשרו אותה פה אחד. בנוסף לכך שכל חבר ועדה יכול לפסול החלטת השקעה, חמישה מחברי וועדת ההשקעות ומנהלי פרופימקס משקיעים מכספם בכל אחת מההשקעות שהחברה עושה.
הראיון בחסות פרופימקס שתקיים ב-10 וב-11 באוגוסט וובינרים בנושא “השקעות נדל”ן גלובליות בזמן משבר“. ההשתתפות ללא תשלום אך נדרשת הרשמה מראש. פרטים נוספים והרשמה בלינק זה.
